浦东外高桥城市发展科技园 上海外高桥港区 外高桥保税区

浦东外高桥城市发展科技园 

浦东外高桥城市发展科技园（简称“外高桥城市科技园”）由上海城市发展集团开发建设，坐落于上海自贸区外高桥保税区核心地段，依托外高桥自贸区生物医药、智能制造等重点产业导向，叠加国家大张江高端智能制造及研发优势产业政策，精准契合国家加快医学技术创新园区布局的发展需求，是一座集高端研发、中试厂房、商务办公于一体的高品质新型产业园区，聚焦四大核心产业，为企业提供从研发到中试、生产的全链条空间与服务支撑。

一、核心基础信息

项目全称：浦东外高桥城市发展科技园

详细地址：上海市浦东新区外高桥保税区华申路55号（经官方地图实体确认）

开发主体：上海城市发展集团，物业管理为集团自组物业，保障服务专业性与高效性

土地性质：工业用地（104板块），全项目均具备生物医药相关环评条件，可满足研发、中试及轻型生产合规需求[4][8]

建筑规模：总占地面积约28564㎡，总建筑面积约9万㎡，其中地上建筑面积72397.08㎡、地下建筑面积17739.95㎡；园区整体规划10栋花园式独栋研发楼宇，采用“一核、三轴、三组团”设计理念，配套5712.8㎡超大中心绿地，营造绿色舒适的研发办公环境[7][8]

核心定位：聚焦生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零部件四大重点产业，兼顾总部办公、保税研发、展示培训等多元用途，打造“研发—中试—生产—办公”一体化总部空间，推动“飞地经济、跨领域孵化”创新发展模式[8]

入驻现状：已集聚美药典中华区总部、鼎新基因、瓴路药业等优质企业，形成成熟的生物医药及高端制造产业集群，区域生物医药产业规模约4780亿元

二、区位与交通优势

园区地处外高桥保税区核心区域，紧邻上海外高桥港区海关办公大楼，地理位置得天独厚，交通路网立体便捷，兼顾通勤效率与物流需求，充分依托自贸区核心区位红利，助力企业高效发展。

轨道交通：修正原交通信息，距地铁6号线航津路站约100-150米，步行3-5分钟可达；距地铁10号线基隆路站约800米，步行15-20分钟可达，双轨交覆盖，通勤便捷高效；无16号线临近站点，原信息有误。

公共交通：园区外设有3条自贸区免费公交线路，直达地铁站及周边居民商业区、产业配套区，进一步完善通勤网络。

路网衔接：8分钟可达中环高架路，紧邻杨高北路、外环高速、五洲大道等主干道，通过翔殷路隧道、周家嘴路隧道可快速衔接市区；15分钟车程可达杨浦五角场，25分钟可达陆家嘴金融中心，40分钟可达浦东国际机场，货柜车可直达园区，满足生产物流需求。

区位红利：依托外高桥自贸区“保税+”政策优势，进口设备可享免税优惠，特殊生物制品入境有“绿色通道”，通关采用“先进后报”模式，大幅提升物流与通关效率，降低企业运营成本；同时联动张江药谷、金桥工业园区，形成产业协同发展效应。

三、楼宇参数与租赁详情 （一）核心楼宇参数

参数类别

详细规格

总建筑面积	约9万㎡（地上7.2万㎡+地下1.8万㎡）
园区组成	10栋研发楼宇，3种户型：A户型（1-3号楼）单栋约10000㎡、B户型（4-5号楼）单栋约13000㎡、C户型（6-10号楼）单栋约7000㎡；独栋面积涵盖5000-12000㎡，适配不同规模企业需求
分割面积段	150㎡至800㎡半层，整层1200㎡、1700㎡、2200㎡，可分可合，灵活适配企业扩张需求
楼层层高	4.5-5.2m，平均层高4.8m，首层Zui高可达5.2m，适配中试设备安装与大型研发仪器摆放
交付标准	毛坯现状或定制装修办公室交付，可根据企业需求定制实验室、生产车间改造，支持拎包入驻
柱距	8.1m，空间利用率高，便于设备布局与空间规划
建筑属性	丙类厂房、消防二级，符合研发及轻型生产消防标准，保障企业合规运营
楼板承重	500-800kg/㎡，其中首层承重800kg/㎡，标准层500kg/㎡，可根据企业需求加固，适配重型研发、中试设备
电力配置	12500kva+（150w/㎡）双回路供电，可增容，保障研发、生产过程中用电稳定，避免断电损失
电梯配置	每栋楼配备客梯2部、货梯1部（载重2吨），电梯直通地下停车场，便于货物运输与设备搬运
停车位	300+个（地下为主），随栋匹配，停车便利；停车费300元/月，降低企业员工通勤成本
建筑空间设置	预留废气、强电、弱电管井、排污房与设备平台，满足中试、研发过程中废气处理、排污等合规需求
能源配套	配备动力柜，提供蒸汽、燃气供应，适配生物医药、智能制造等领域研发、中试生产需求

（二）租赁核心信息

租金报价：1.3-2.0元/㎡/天（含税），性价比突出，远低于外高桥保税区同类型研发园区均价

物业费：8-13元/㎡/月（含税），具体根据租赁面积与服务需求调整，包含日常保洁、安保等基础服务

其他费用：电费1.3元/度，水费免费（部分房源），无额外隐性费用，便于企业成本管控

租赁优势：租期灵活（24个月起租），支持分层、分栋租赁，可先租后售；2026年2月前签约可享专属免租优惠，定制装修可申请补贴支持

四、配套设施与全周期服务 （一）配套设施 1. 专业研发生产配套

园区硬件配置贴合生物医药、智能制造等产业需求，预留完善的工业配套管线，可改造GMP厂房、专业实验室，满足化学合成、细胞培养、设备研发等多元需求；配备污水处理机房、配电间、消防控制室等专用设备用房，提供洗消、危废处理、仓储等后勤保障服务，助力企业合规运营。

2. 办公与商业配套

办公配套：共享会议中心（130㎡，百席规模）、6-50人会议室、路演厅、直播间、茶室，配备高端办公家具，光纤到户，VRV空调，满足企业会议、路演、日常办公等多元需求

生活配套：园区下沉广场+沿街商业，已引入员工食堂、咖啡厅、便利店，配套健身房、网球场、篮球场等休闲设施；周边有森兰花园城、山姆会员店、外高桥喜来登酒店等商业配套，森兰国际社区、碧云社区等居住配套，解决企业员工办公、生活、休闲一站式需求

周边配套：临近上海中医药大学附属第七人民医院、新侨医院等医疗资源，上海师范大学附属中学、潼港小学等教育资源，完善员工生活保障

3. 行政与增值配套

提供24h物业+安保服务，配备前台接待、IT运维、日常保洁等行政团队，支持企业实体注册、工商变更等基础行政服务；对接CRO机构、动物房资源，提供试剂与仪器采购专属折扣，助力企业研发与临床转化。

（二）全周期服务体系

政策服务：专业团队提供政策咨询、申报指导，协助企业申请自贸区、大张江、浦东新区多重政策红利，降低运营成本

合规服务：提供EHS咨询与辅导、环评办理、知识产权保护等服务，助力企业规避合规风险，顺利开展研发、生产活动

资源对接：定期举办学术研讨、创业辅导、商业路演等活动，链接高校、科研机构、投资机构资源；自有及合作基金优先投资入驻优质项目，助力企业融资发展

通关服务：依托自贸区区位优势，提供通关咨询、柔性通关协助等服务，优化进口设备、试剂通关流程，缩短通关时间

五、政策红利优势

园区享受外高桥自贸区、大张江、浦东新区、上海市四重政策叠加红利，聚焦四大核心产业，针对性提供政策支持，大幅降低企业初期投入与运营成本：

自贸区“保税+”政策：支持产品保税、保税研发、先进后报、柔性通关，企业自用进口设备可享免税优惠，可开展保税加工、保税维修、再制造等业务，适用一般纳税人资格，降低物流与设备投入成本

产业专项政策：

生物医药：推行医疗器械注册人制度试点、研发用品进口“白名单”、进口药品“一证多批”等便利化举措，进出境生物医药特殊物品监管优化，研发费用可享Zui高300万元补贴

智能制造：支持企业技术改造、数字化转型、绿色低碳发展，对“三首”产品（首台套、首批次、首版次）给予专项支持

集成电路：提供人才补贴、投融资支持、研发应用扶持，助力企业技术创新与人才集聚

汽车及零部件：支持汽车保税存储、智能网联车改造及无人驾驶装备创新应用，推动产业升级

财政与人才政策：鼓励战略性新兴产业发展，支持研发费用加计扣除、创新成果产业化；提供企业创新型人才奖励、人才落户、人才公寓等支持，解决企业人才引入与留存难题

六、核心价值亮点

区位稀缺：外高桥保税区核心地段，紧邻上海外高桥港区海关，双轨交覆盖，路网便捷，享受自贸区“保税+”专属红利，通关与物流效率突出，稀缺104地块带环评研发园区

空间灵活：10栋花园独栋，面积150㎡至13000㎡可分可合，首层高、承重足、电力稳，可定制装修与实验室改造，适配研发、中试、生产、办公全场景需求

成本可控：租金性价比突出，政策补贴叠加后实际运营成本可降低30%以上；共享配套与服务节省约40%固定资产投入，无隐性费用，便于企业成本管控

生态成熟：已入驻150余家优质研发型企业，形成生物医药、智能制造等产业集群，联动张江药谷等产业园区，资源协同效应显著，助力企业快速成长

服务完善：自组物业提供24h全方位服务，涵盖行政、合规、政策、投融资等全周期支持，定制化服务适配企业不同发展阶段需求，省心省力