抚顺土地评估的依据是什么？

抚顺土地评估的依据主要包括以下几个方面：

《中华人民共和国土地管理法》：这部法律对土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地等方面做出了明确规定，为土地评估提供了基本的法律框架，确保评估活动在合法的范围内进行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》：该法针对城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易等活动进行规范，其中关于土地价格评估的规定，是抚顺土地评估工作的重要法律依据。

《土地估价规程》：这是国土资源部发布的行业标准，规定了土地估价的原则、程序、方法和报告格式等内容，为抚顺土地评估工作提供了具体的技术规范和操作指南，保证了土地评估结果的科学性和准确性。

抚顺市土地利用总体规划：该规划明确了抚顺市土地利用的目标、方向和布局，规定了各类土地的用途和管制规则。土地评估需要依据规划确定土地的潜在用途和价值，例如，规划为商业中心的土地与规划为工业用地的土地，其价值评估会有很大差异。

抚顺市城市规划：城市规划对城市的空间布局、基础设施建设、公共服务设施配置等方面进行了规划和设计。土地评估要考虑城市规划对土地价值的影响，如靠近优质学校、医院、公园等公共服务设施的土地，其价值通常会较高。

抚顺市相关土地政策：当地政府可能会出台一些关于土地出让、转让、抵押、税收等方面的政策文件，这些政策直接影响土地评估的结果。例如，土地出让政策中的优惠措施、土地转让的税费政策等，都会在土地评估中作为重要的考虑因素。

土地交易案例：抚顺市及周边地区近期发生的土地交易案例是土地评估的重要市场依据。通过分析这些案例的交易价格、交易时间、土地用途、土地条件等因素，选取可比案例，并进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面的修正，从而确定待评估土地的市场价值。

土地市场行情：包括抚顺市土地市场的供需状况、价格走势、租金水平等信息。土地市场的供需关系直接影响土地价格，当土地供应紧张时，土地价格往往会上涨；反之，土地价格可能会下降。同时，租金水平也是评估有收益或潜在收益土地价值的重要参考依据。

土地权属证书：如国有土地使用证、集体土地所有证等，明确了土地的所有权和使用权归属，是确定土地评估对象和范围的重要依据。

土地规划文件：包括土地利用详细规划、控制性详细规划等文件，这些文件规定了土地的具体用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，对土地价值有着重要的影响。

土地评估委托书或合同：明确了评估的目的、对象、范围、要求等内容，是评估机构开展评估工作的依据，同时也约定了评估机构和委托方的权利和义务。