翰姆分享 - 商业街运营要点

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产业园区作为区域经济的龙头如何发展？

产业园，工业园，产业园发展

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01 | 商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？

02 | 该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费？

03 | 项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理或经营？出租是否有资金作为长期保证？

04 | 对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比比例如何？……

01 | 功能全  现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展综合功能和几十种业种。

02 | 品种多  如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台。

在这方面，有两种不好的倾向：

一是推倒重来  

在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。

二是仿古

许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。

对于新建商业街而言，

比较突出的问题是开发和经营的利益问题。

中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。

商业街要取得成功，开发商必须把握好以下几点：

01 | 确定赢利模式在哪里

大型的商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。

所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

02 | 专业的建筑规划和市场顾问支持

在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

03 | 提前组合主力店

现代商业街是商店聚集之地，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。

商家错位经营，各有特色，优势互补，才能获得了自己的生存空间。

商业街业态组合还是有规律可循的，有些业态是必不可少的、必备的，如：

01 | 百货业

在大型商业街他是必须存在的业态，而且是商业街的主力店，经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。

02 | 专卖店和专营店

在综合性的商业街，大型专营店也是业态组合中重点引进的业态。专卖店是商业街上永远的风景，也是渲染商业气氛的招牌，但是她们是商业街上永远的附属品，不具备聚客效应。

03 | 餐饮业

你逛了整天的商业街，可能没有购物，但是不可能没有消费，如果有消费肯定是吃饭，餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。

04 | 娱乐业

娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的重要砝码。

选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。