亦庄台湖璀璨时代值得买吗？

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亦庄台湖璀璨时代值得买吗？

1、背景--热度比较高，招商触顶竞得。

       2023年6月1日，亦庄经济技术开发区亦庄新城（台湖）0510街区YZ00-0510-0032地块（建设用地面积43400㎡，建筑控制规模86800㎡，地块容积率2.0，控高45米），共有10家房企报名。该地块终地块由招商蛇口以 33.005 亿竞得，楼面价约3.8 万/㎡，溢价率15%。销售指导价5.8万/㎡（浮动范围8%）。项目共规划 21 栋住宅楼 830 户，全部为 8-11 层小高层。

2、位置和交通--环线位置一般，属于亦庄区域，需要走行1.6km达轨道交通，勉强算方便。

地段评级：

亦庄作为强产业区域，河西片区已经成熟，台马崛起，台湖强产业、强交通，与河西一路之隔，价格优势明显。

3、产业--亦庄路东产业区、京东、京东方、信创园等，产业势能属于向上走的趋势

产业评级：

台湖板块同样是上升期，高精尖产业聚集，配套持续兑现，潜力价值和居住价值并存。

4、学区--这里的学校牌子不错，北京小学已经进入方案设计阶段，北京八中进入筹备阶段，那么基本2年之后，学校基本进入招生状态，跟新房交房周期大致吻合。

未来是否划入经开学籍是关键点，大概率是经开学籍，前期国土规划、引进、投资建设、等都是经开区，通州后续师资投入也不会投啊。

配套评级：

6、产品---璀璨系，与东小马的招商璀璨公元，孪生双子。但是“时代”比“公元”容积率低，洋房产品，整体产品更胜一筹。

小区--中大型改善小区

       本地块是纯商品房地块，无“套内7090”限制，也无其他配建条件。这减少不少限制。更容易让开发商发挥。

■ 物业：自持物业：有利于更好的维护小区环境，这个算一点利好。

■ 用地面积：43400㎡，总建筑面积：13034㎡。看看就行，估计大部分人没概念。

■ 楼盘信息：21栋楼 小高层；说明小区规模还是比较大的。

■ 梯户比：一梯两户：这个楼户比还是不错的。

■ 容积率：2.0，绿化率：30%，70年产权，商品房，常规操作。

■户型：89㎡、102㎡三居120㎡、140㎡四居：全南北通透；方厅洋房；高得房率。基本定位是刚改和改善新小区

产品评级：

具备客厅270度转角采光，79%使用率

三叶草户型，卧室互不影响，客厅宽度略窄

功能性四局，很好的把大门对着的方向与各个功能间的大门避开

非常成熟的“四叶草”四房，尺度舒适，南北通透，800万改善妥妥滴，没毛病

7、购买建议

台湖璀璨时代优势：产业+学区+产品（洋房、户型、会所）+未来的利好兑现。缺点：城市界面一般、配套不完善、发展需要周期

有了确定性和机会，台湖涨价还差后一点：

时机。

就像前两次亦庄河西涨价的时机，一次是人大附落地，一次是亦庄学籍独立。

抓住涨价契机的前提是，河西羽翼已丰。

台湖也需要这么一个时机。

或许是台湖学籍划归亦庄，或许是产业的一次爆发，但在此之前，台湖要做的就是把确定性夯的更实，把机会转为确定性。

台湖整体规划还是比较宜居的板块，但是现状配套多有不足，城市界面一般、这些短板3年内可能难以完全兑现，需要往前看5年以上。

但台湖的底线购入逻辑还是很清晰的，产业、交通、教育（北京八中12年制、和河西教育水平持平，老校长过来任校长）这些关键的配套，已经基本兑现，或者即将兑现，

未来的价值空间和利好兑现还是值得期待。