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历年房屋竣工将推动存量商品房面积扩大，而当前物业管理已逐渐成为 新竣工物业标准配置，房屋竣工成为新增管理面积重要来源。2013年以来房 屋年竣工面积维持10亿平左右，考虑近年持续提升的商品房年开工面积及销 售面积，竣工后续增长仍有支撑，带动物业管理面积持续增长。

据测算，2018年末仅存量住宅面积304.3亿平*，高于物业管理规模210.6 亿平（含住宅、商业等），未配备物业服务的小区仍有获取物业服务的可能性。 同时除追求高品质生活，优质物业服务也有助于业主实现物业的保值、增值， 2018年物业管理企业在管二手房价格较周边社区高出8%。优质物管服务 促资产增值效果显现，将有助于无物管物业进行转换及提升。

政策环境方面，2014年发改委发布《放开部分服务价格意见通知》，放开非保障性住房物业服务价格管制，激发物业管理 活力。2017年国务院取消一批行政许可事项，取消物业服务企业一级资质核定审批，后住建部跟进取消物业管理企业资质级别 划分，不再以资质作为承接物业管理业务条件，进一步激发行业活力与自我调节能力。

经济增长推动城镇居民人均可支 配收入持续增加，2018年人均可支配 收入3.9万元，2009-2018年年复合增 长率9.6%。收入增长叠加消费升级， 增值服务发展动力十足。根据中指院 数据，2018年企业增值服务收入 均值1.7亿元，同比增长28%，2014- 2018年年复合增长率69.5%。物业管
理企业在增值服务中主要扮演信息提 供方或中介平台角色，相关业务成本 可控，2018年彩生活、碧桂园服务、 中海物业增值服务毛利率分别为96%、 66%、42%，明显优于其基础物业服 务。毛利率优势决定增值服务的发展 在推升行业空间天花板的同时亦成为 行业利润的重要增长点。

我们对物业管理行业未来规模进行测算，预计截至2030年管理面积达318.4亿平、2018-2030年年复合增长率3.5%，基础 物业服务规模达1.6万亿。具体假设及测算如下：
1）不考虑增值服务；2）保守估计物业管理服务费价格固定，2030年与2018年水平持平；3）假定住宅物业管理渗透率每 年提升近1%，2030年为60%；4）保守假设管理面积中住宅物业占比保持不变，即2018-2030年新增在管住宅物业面积占比与 2018年末一致。

行业格局：企业在管面积均值2014-2018年年复合增速达23.3%，市 占率由19.5%升至38.9%；行业管理面积均值2014-2018年年复合增速 33.1%，市占率由4.4%升至11.4%。集中度尽管有所提升，但当前行业格局仍 较为分散，排名靠前企业彩生活、绿城服务、碧桂园服务、市占率仅为1.7%、 0.9%、0.8%。

从参与者角度而言，物业管理公司 主要分为两类：1）完全独立或关联房企 支持力度较小的相对独立物业管理公司； 2）关联房企资源丰富的物业管理公司。 前者因可获取关联方资源较少，在专注 于化、优质服务的同时亦积极探索 增值服务等，如绿城服务、彩生活等； 后者依托关联方资源，在管理面积获取 上具备得天独厚优势，如碧桂园服务、 万科物业、保利物业等。